01，

REITs的本质，是一种投资基金。

REITs的本质是一种投资基金 ， 所以要从基金的角度去理解它。只不过它投资的方向是房地产，这是它和其它基金最大的区别。

REITs向投资者募集资金，募集到自己后，要把75%以上的资金投向不动产，并且公司75%以上的收益要来自不动产，最后，90%的收益要分配给投资者。

02，

REITs最大的优势在于享受税收优惠。

1960年美国国会促进了《REITs法案》的通过，REITs正式确立。国会的促进法案通过的初衷，是让广大中小投资也有机会参与到高资金高门槛的房地产行业中来，所有一开始就给予了很大的税收优惠待遇。

在这之前，REITs要交双重税，作为一个机构主体，要交公司所得税；而投资者交易的过程中，还要再次交税。法案通过后，公司所得税不用交了，投资者获得股利部分也不用交税了。

03，

REITs具有引导不动产市场的功能 。

REITs可以通过公开融资的方式募集资金，然后投向各类房地产物业，这在实质上可以促进和引导不动产市场。

一方面，REITs可以激活一部分房地产物业，促进这些物业的有效、高效利用，使这些物业再次活起来；另一方面，REITs对于这些房地产来说，是一个新的融资方式和融资渠道，有利于房地产行业的融资和发展。

另外，由于REITs在法规上监管非常严，极大的降低了金融风险。综合以上优点，政府基本上都是支持REITs发展的。

04，

参与主体多且复杂。

REITs的分类方式较多，每种分类都有不同的参与主体，以及参与主体之间不同的关系，所以导致REITs结构，比较复杂。

房地产是最底层的单位，因此房地产持有者也就成了最基础的参与主体；而为了日常运营和管理房地产物业，获得物业收入，又需要一个物业管理的主体；然后就是发起REITs的机构，这个是整个REITs的核心；

REITs机构发起REITs后，会去募集资金，所以又多了投资者这一主体；募集到资金、买进房地产后，其中契约型的REITs，需要找外部银行托管资产，所以又多了托管主体；然后一方面把物业管理外包出去，而有些机构，又会把基金管理的工作也外包出去。

这之外还有各种证券机构、房地产中介结构、政府监管结构等。

05，

分类方式复杂。

除了参与主体多且复杂， REITs的分类方式也较多较复杂。其中最主要的分类方式有四种：

按照资金投向，可以分成权益型、抵押型、混合型。其中权益型是最多的，是指募集到的资金，直接买入物业，通过经营物业获得收入；

按照资金募集方式不同，分为公募型和私募型；其中公募型面向机构投资者和广大普通投资者，管理更加透明规范；私募面向大机构投资者，对投资金额的要求比较高，收益也较高；

按照基础物业不同，也已分成办公楼型、公寓住宅型、购物中心型、酒店旅馆型、仓储型、工业地产型等细分的行业REITs。因为物业行业的不同，所以具体的经营方式也不同；例如购物中心和办公楼、公寓，都是住人，但是他们的基本逻辑不一样，运营时需要的专业素质也就不一样。

按照组织形式不同，分为契约和公司型。契约型依照信托法成立，公司型依照公司法成立，二者最大的区别，是物业运营管理的公司，是收归内部，还是外包给第三方公司。目标美英等欧美国家主要是公司型，包括中国在内的亚洲国家和地区，以契约型为主。

以上就是关于 REITs本质的几个核心要点。